因地施策 引导房产市场理性回归——莱芜市商品房去库存情况调研报告
发布日期:2018-03-21浏览次数:字号:[ ]

按照国家“房子是用来住的、不是用来炒的”要求,全市紧密结合实际,因地施策,采取一系列促进房地产市场平稳健康发展的措施,及时调控政策,落实住房信贷和税收政策,稳定市场,引导房产市场理性回归,取得积极效果,商品房库存得到有效化减。

  1. 房地产市场运行特点

  2. 住宅交易市场活跃

2017年全市商品销售面积96.65万平方米,同比增长84.25%,商品房销售额50.31亿元,同比增长100.71%。其中,住宅销售面积89.96万平方米,同比增长78.65%,销售额45.81亿元,同比增长93.69%。2018年1-2月份全市商品销售面积14.99万平方米,同比增长31.8%,商品房销售额7.7亿元,同比增长45.9%。其中,住宅销售面积14.17万平方米,同比增长29.9%,销售额7.17亿元,同比增长45.8%。从占比来看,住宅销售面积和销售额分别占全部的94.5%和93.1%,占比均过九成。

(二)去库存成效明显

1-2月份,全市商品房待售面积44.56万平方米,同比下降9.2%,其中,商品住宅待售面积35.1万平方米,同比下降0.4%。随着2016年、2017年一系列去库存政策措施的逐步落实,全市商品房库存得到有效化减。

(三)区域间发展不平衡

地理位置极大影响区域房地产市场发展。一是商品房销售区域不平衡。2017年全市商品房销售主要集中在高新区和莱城区,销售面积分别为45.7万平方米和32.1万平方米,占全市销售的47.3%和33.2%。钢城区和农高区销售面积较小,分别为0.9和0.5万平方米,占全市销售的0.9%和0.5%。二是商品房均价区域不平衡。2017年莱城区、钢城区、高新区、雪野旅游区、经济开发区、农高区商品房均价分别为5554元/平方米、3430元/平方米、4958元/平方米、7127元/平方米、4691元/平方米、3431元/平方米,均价最高的雪野旅游区和均价最低的钢城区差价为3697元/平方米。

(四)土地升值明显

近年来,随着城镇化建设的开发不断加快,恒大、碧桂园等大型房企相继进入莱芜,土地市场的竞争也越来越激烈,土地成交价格不断创历史新高。2017年全市住宅类建设用地挂牌成交22宗,同比增加8宗,面积1260.83亩,同比增长49.9%,土地成交价格20亿元,同比增长174%。地价成交价格的上涨明显提高了市场预期。

(五)市场供给“三大”先行指标持续看涨

“三大”供给先行指标运行良好,全市新建商品房开发实际到位资金65.55亿元,同比增长8.19%;新建商品房开发土地购置面积31.23万平方米,同比增长107.84%;新建商品房新开工建设面积130.1万平方米,同比增长22.18%。

三项指标是反映一个地方房地产市场后劲及活跃程度的重要风向性监测指标,指标趋向持续看涨,表明开发商对当前全市房地产市场形势看好,商品房开发投资建设的热情较强。

二、商品房去库存政策措施

(一)实施购房券制度鼓励农民进城购房

根据《莱芜市农民进城购房补贴实施办法》(莱房发〔2016〕6号),自2016年6月至2017年12月,施行农民进城购房补贴制度,推行农民进城购房券制度,支持农民进城购房,对进城购买新建商品房现房的农民予以财政5万元货币补贴。截止到2017年底累计已有 871户农民家庭获得购房补贴资格,其中累计580户已领取了补贴券。天霖苑、世纪城、莱钢金鼎花园西区、东海花园,领取补贴券分别为83户、78户、60户、42户,销售面积分别为1.12万平方米、1.07万平方米、0.89万平方米、0.73万平方米。

(二)全面落实国家、省支持居民合理住房消费的税收、信贷政策,积极发挥住房公积金支持职工住房消费的作用。

2016年,市政府办公室文件印发了《关于促进全市房地产市场平稳健康发展的意见》,减免个人住房交易契税、营业税,购买90平方米以下住房,减按1%的税率征收契税,90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。购买改善性住房,面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。个人贷款购买首套住房,贷款最低首付款可下调至20%,购买首套改善性住房,执行首套房贷款政策。充分发挥住房公积金支持职工住房消费的作用,加大公积金贷款力度,放宽提取条件,扩大缴存范围和资金来源,有效增强了居民购房能力。

(三)因地施策,实施差别化政策

钢城区商品房交易量逐年下滑,库存量大,去库存周期长,房地产业发展进入瓶颈期阶段。为尽快改变局面,钢城区印发《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》,将人才引进与商品房去库存相结合,鼓励各类人才就地购房。一是落实招才引智优惠政策。对全日制研究生以上学历、本科毕业生到本地创业或与当地企业签订3年以上劳动合同的,分别发放10万元、5万元购房券。二是鼓励区内现有人才就地购房。对符合条件的人才,按照就高不就低的原则,发放5万元购房券。三是实施优质生源购房优惠政策。就中考成绩全市排名前1000名的优质生源,选择在本区就学的,发放5万元购房券。通过政策实施对国润华府、亲和家园等待售面积较大的项目起到积极带动作用。

三、商品房去库存需要重点关注问题

  1. 商品房去库存区域差异大

全市商品房去库存成效明显,但是区域差异大,不平衡问题凸显。分区域看,莱城区、钢城区、高新区、雪野旅游区、经济开发区、农高区商品房待售面积分别为11.15万平方米、8.13万平方米、13.54万平方米、11.04万平方米、0.17万平方米、0.53万平方米。莱城区、高新区库存化减比例大,同比分别下降27.3%和23.95%,雪野旅游区、经济开发区和农高区目前库存与去年同期相比基本持平,而钢城区库存不降反升,同比增长125.8%。

(二)商品房库存结构不合理

一是全市住宅库存消化周期相对偏短,但非住宅库存消化周期较长。莱芜外来流动人口少,且居民购房仍以以刚性需求和改善性需求为主,全市待售别墅(高档公寓)房去存不畅,比重上升。2017年全市别墅(高档公寓)待售面积8.01万平方米,占全部待售面积的比重为18%,同比提高2.7个百分点。商业营业用房市场需求偏小,全市待售商业营业用房去存不畅,同期减存4.87万平方米,目前待售面积9.75万平方米,去存压力同样较大。通过同期对比全市三家主要的待售别墅(高档公寓)开发企业和四家主要的待售商业营业用房开发企业去存情况来看,去存形势也不乐观,待售压力依然较大。二是144平方米以上户型库存量大。面积超144平方米以上户型同期减存4.74万平方米,目前待售面积22.23万平方米,占全部待售面积的比重为49.9%。因大户型商品住宅购买成本相对较高,再加上其中部分楼盘受区位因素影响,削弱了一般市民的对其购房意愿,这也必然对全市“去库存”后期进程产生不利影响。

(三)房地产市场不规范

一是证件不齐全甚至小产权开发等现象仍存在。部分“城中村”开发建设项目不具备办理有关证件的条件,还存在小产权开发、私下房屋买卖、出租、抵押等现象,其价格低于正规商品房,扰乱房地产市场,为房地产市场的健康发展埋下隐患。二是房屋竣工面积偏少。2017年全市住宅竣工面积为41.5万平方米,仅占住宅建施工面积的11.3%。竣工面积相比于施工面积明显偏小,导致整个商品房开发建设的战线周期过长,直接影响消费者的购房体验和购房预期,尤其对那些期待尽快满足住房需求的用户而言,作用更为明显。房屋竣工面积体量持续性偏小,也会增加交房延期引发纠纷的可能性。特别是当前仍有个别开发楼盘存在停工滞售或者建设进度一再延迟,引发了矛盾纠纷,已成为当地政府的负担。

四、对策建议

(一)商品房去库存因地制宜,精准化去库存

在信贷、税收、土地等政策落地执行过程中,应因地制宜,区别对待,实现精准去库存。在库存量大、去化周期长的区域,要主动暂停土地供应;在非住宅类库存较高、去化周期较长的区域,要暂停商业用地的出让,减少城市商业中心的规划,从供给端加大房地产去库存力度。 

(二)提升城市、房地产开发建设品质

随着住房消费结构的快速升级,居民改善性需求成为商品房消费的中坚力量,位置优越、环境优美、交通便利、品质精细、品位高端的房地产项目有较大的需求潜力。一是改善人居环境。优化生态环境和人文环境,完善生公共交通、教育、医疗、体育、养老等生活配套设施,加强供水、供电、供热、供气、通讯等基础设施建设配套。二是鼓励房地产企业大力发展新型环保、节能建造方式,推广装配式建筑和成品住房,开发建设绿色、低碳、节能环保建筑,提升住房品质。积极引进信誉好、实力强、知名度高的品牌开发企业,确保房地产开发质量、防范市场风险。

(三)实施差别化购房政策

中高收入人群由市场供应商品房;低收入群体由政府提供保障房;贫困群体由政府托底。通过新建、改建、收购、长期租赁等方式,保证城镇低收入住房困难家庭、中等偏下收入住房困难家庭的住房要求。对于公租房、廉租房,公开准入标准、审核程序、审核结果,实行动态调整。

 




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